Der Verwalter als "Brandschutzadressat"?

Das Oberverwaltungsgericht Saarlouis befasste sich in einem Beschluss vom 03.09.2014 im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens mit der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchs eines Verwalters, der sich gegen die Anordnung der Herstellung eines zweiten Rettungsweges und einer Fluchtnottreppe sowie gegen die Zwangsgeldandrohung zur Wehr setzte.

Hintergrund war, dass nach einer Brandschau, die von Eigentümern selbst initiiert worden war (!), der Verwalter durch die Bauaufsichtsbehörde zur Herstellung eines zweiten Rettungsweges im Verwaltungsverfahren verpflichtet wurde. Hierzu wurde ihm unter Anordnung eines Zwangsgeldes eine Frist gesetzt, bis zu der er Rettungsweg und Nottreppe herzustellen hatte.

Der Verwalter wehrte sich zum einen damit, er sei nicht Adressat solcher Anordnungen, sondern die Eigentümer, und zum anderen handele es sich um ein Gebäude aus den 1960er Jahren, das insoweit Bestandsschutz genieße. Ob in dem Zusammenhang die Eigentümer sich auf Versammlungen mit dem Problem befasst hatten oder nicht, konnte der Entscheidung nicht entnommen werden (Beschluss vom 03.09.14, AZ 2 b 318/14).

Im Ergebnis kam das Oberverwaltungsgericht zu dem Schluss, dass jedenfalls allein der Verwalter für die Herstellung eines zweiten Rettungsweges durch erhebliche Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in den Freibereichen (Entfernung von Bäumen und Anlegung von Fahrstraßen etc.) nicht in Anspruch genommen werden könne; entgegen der Ansicht der Vorgerichte ergebe sich aus § 27 WEG eine solche Eigenberechtigung insbesondere nicht.

Allein sah das Oberverwaltungsgericht es zumindest für rechtens an, dass dem Verwalter direkt aufgegeben werden könne, auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft Nottreppen zu errichten, im konkreten Fall durch Aufstellung von Außengerüsten. Auch dies sei zwar eine bauliche Veränderung, sie sei aber nicht übermäßig weitreichend und kostspielig und auch nur von vorübergehender Natur. Dies sei im Hinblick auf die Gefahrenabwehr in Brandfällen von der Notgeschäftsführung des Verwalters gedeckt.

Praxishinweis:
Schon immer hatten die Verwaltungsbehörden primär den Verwalter im Blick, um Anordnungen zuzustellen und durchzusetzen. Dies hat damit zu tun, dass es in dem Verwaltungsrecht nicht auf die Eigentümerstellung ankommt, sondern auf mögliche Störereigenschaften, z.B. bei Umweltverschmutzung oder anderen Anknüpfungspunkten. Somit war eine schlichte Vereinfachung des Verwaltungshandelns möglich, da Zustellungen nicht an jeden Eigentümer oder die WEG als Verband ergehen mussten.

Schlicht, den Verwalter kann man einfacher greifen.

Dabei verkannten sowohl die Behörden als auch die Verwaltungsgerichte regelmäßig die Befugnisse im Innenverhältnis im Rahmen des § 27 WEG. Dem Oberverwaltungsgericht ist insoweit zu danken, als es dies erkannt hat und eine Inanspruchnahme des Verwalters allein auf vorläufige Notmaßnahmen beschränkte, die ja dann rechtmäßig zu Lasten und zu Kosten der Eigentümer bzw. der Gemeinschaft weiter reichende Maßnahmen auslösen könne.

Auch das Zwangsgeld wurde aufgehoben.