Assetklasse Distressed Real Estate im deutschen Immobilienmarkt angekommen

Rund 70 Prozent, also die klare Mehrheit der Studienteilnehmer gehen davon aus, dass die Zahl der Transaktionen im Distressed-Real-Estate-Bereich um 10 bis 50 Prozent ansteigen wird. Dies zeigt eine Studie der Ernst & Young Real Estate GmbH und KÜBLER (Rechtsanwälte, Insolvenzverwalter, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater). 50 deutsche und internationale Marktteilnehmer, die aus immobilien- und finanzwirtschaftlicher Perspektive mit dem Themenkreis „Distressed Real Estate“ befasst sind, haben sich an der Umfrage beteiligt. „Obwohl der deutsche Markt bisher weitestgehend davon verschont geblieben ist, ist Distressed Real Estate kein Nischenthema mehr“, sagt Michael Janetschek, Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH und einer der Autoren der Studie. Circa 40 Prozent der Befragten erwarten, dass der Anteil der Covenant Breaches (Vertragsbrüche) bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen bis zu 20 Prozent betragen wird. Zu hohe Finanzierungsquoten, sinkende Marktwerte der Immobilien und eine verbesserungswürdige Qualität im Asset Management sind die Hauptgründe für diese Vertragsbrüche in Deutschland.

Auch wenn die Situation nicht mit der in den USA vergleichbar sei, so Janetschek, würden Distressed-Real-Estate-Transaktionen doch eine immer größere Rolle spielen. „Als Gründe sehen wir den zunehmenden regulatorischen Druck seitens der Gesetzgeber und eine gleichzeitige, wenn auch langsame Annäherung der Preisvorstellung von Anbietern und Nachfragern.“

Deutlicher Anstieg der Transaktionen erst 2013

Mehr als die Hälfte der zur Jahresmitte 2012 Befragten erwartet vermehrte Distressed-Real-Estate-Transaktionen erst ab 2013. „Eine genaue Prognose scheint den Teilnehmern der Studie aufgrund der vielen, aktuell in der Praxis vorgenommenen kurzfristigen Kreditprolongationen schwergefallen zu sein“, so Dr. Thilo Hild, Rechtsanwalt, Insolvenzverwalter und Partner bei KÜBLER und ebenfalls Autor der Studie. Es könne sogar noch bis 2014 dauern, bis sich der Markt richtig entwickeln kann. Bei den Transaktionen, die stattfinden werden, gehen rund drei Viertel der Teilnehmer davon aus, dass der Markt in den kommenden Jahren vor allem aus dem Erwerb notleidender Immobilienfinanzierungen bestehen wird. „Auch Verkäufe aus der Insolvenz werden zunehmend eine Rolle spielen, da sie eine praktikable Lösungsalternative für die Gläubiger darstellen“, ergänzt der Insolvenzexperte Hild.

Büroimmobilien im Fokus

Fast 90 Prozent der Befragten sehen den zukünftigen Schwerpunkt des Marktes für Distressed Real Estate bei Büroimmobilien. Wohnimmobilien gelten immer noch als sicherer Hafen. Dementsprechend rechnen die Studienteilnehmer bei Wohnimmobilien auch weiterhin mit steigenden Preisen, während bei Büro-, Logistik- und Hotelimmobilien fallende oder zumindest stagnierende Preise prognostiziert werden. „Mit Blick auf die derzeitige wirtschaftliche Entwicklung und die demografische Situation wird der regionale Schwerpunkt des Distressed-Real-Estate-Marktes wahrscheinlich insbesondere im Osten und im hohen Norden der Republik liegen“, erläutert Janetschek. Drei Viertel der Befragten würden dies so erwarten. Als Akteure auf dem Markt werden den Befragten zufolge vor allem opportunistische Investoren wie internationale Opportunity- und Private-Equity-Fonds sowie Family Offices erwartet. „Während sich das Angebot notleidender Immobilien und der dahinter liegenden Kredite ausweiten wird, werden auch immer mehr potenzielle Nachfrager die attraktiven Renditemöglichkeit entdecken“, so Janetschek weiter. Das Verständnis für dieses Marktsegment und die damit verbundenen Chancen und Risiken müsste sich jedoch weiter vertiefen.

Gläubiger halten noch still

Im Vorfeld von Distressed-Real-Estate-Transaktionen suchen nach Auffassung der Befragten fast alle Finanzierer nach möglichst einfachen Lösungsansätzen, wie beispielsweise einem Entgegenkommen in Form von vorläufigen Verzichtserklärungen, Stillhaltevereinbarungen oder einer klassischen Nachbesicherung. Rund drei Viertel der Studienteilnehmer sehen einen weiteren Lösungsansatz in restriktiveren Reportingvorgaben. „Grundsätzlich wünschen sich die Gläubiger vor allem mehr Transparenz und möglichst einfach umzusetzende und kostenschonende Maßnahmen von ihren Schuldnern“, fasst Achim Langrehr, Partner in der Transaktionsberatung bei der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und ebenfalls Mitverfasser der Studie, zusammen. Die Zwangsverwaltung ist für nur vier Prozent der Befragten eine gängige Lösung der Probleme. Die Bereitschaft der Banken zu Kapitalverzicht wird im Gegenzug höher eingeschätzt. Mehr als die Hälfte der Befragten sieht eine wachsende Akzeptanz, Abschläge von 0 bis 20 Prozent auf den Forderungsbetrag in Kauf zu nehmen. “Vielfach sind über SPV-Strukturen „Non-recourse“-Finanzierungen, also Finanzierungen, bei denen der Gläubiger nur auf die Immobilie, nicht aber auf das Vermögen des Schuldners zurückgreifen kann, vereinbart worden“, so Langrehr weiter. Außerdem sei häufig ein externes Asset Management tätig. Vor diesem Hintergrund haben sich für die Finanzierer die Anforderungen an den Umgang mit den Kreditengagements in den vergangenen Jahren verändert.