Bundesfinanzhof erschwert Verlustnutzung bei schwer vermietbaren Gewerbeimmobilien deutlich

Das oberste deutsche Finanzgericht bestätigt in seinem heute veröffentlichten Urteil zunächst seine Rechtsprechung zu Verlusten aus der Vermietung und Verpachtung von Wohnimmobilien, dass Verluste nicht mehr steuerlich anerkannt werden, wenn sich der Vermieter nicht intensiv und nachhaltig um die Vermietung bemüht, also seine Vermietungsabsicht aufgibt. Dies gelte auch für Gewerbeimmobilien, so der BFH in der heute veröffentlichten Entscheidung. Das nach Auffassung der höchsten deutschen Finanzrichter erforderliche Bemühen schließt die bauliche Anpassung der Immobilie an die Markterfordernisse ein.

„Der BFH erhöht in der heutigen Entscheidung die Anforderungen an die laufende Bestandspflege für Vermieter deutlich. Die Bedeutung des Asset Managements und der Dokumentation von Vermietungs- und Pflegemaßnahmen wächst stark“ erklärt Martin Führlein, Partner und Leiter des Hamburger Praxisbereichs Real Estate der Wirtschaftskanzlei Rödl & Partner.

Im entschiedenen Fall hatte der Eigentümer in den Jahren 1993 bis 2008 erfolglos versucht, seine Gewerbeimmobilie zu vermieten. Er beauftragte hierzu wiederholt Immobilienmakler, schaltete mehrmonatig Anzeigen in überregionalen Tageszeitungen sowie im Internet und sprach diverse potenzielle Nutzer direkt an. Sämtliche Vermietungsbemühungen scheiterten, darüber hinaus lehnte eine Vielzahl an Immobilienmaklern die Befassung mit dem Objekt von vorneherein mangels Erfolgsaussicht ab. Der BFH urteilte daraufhin, der Kläger hätte die Aufwendungen für eine marktkonforme bauliche Umgestaltung der Immobilie auf sich nehmen müssen. Da er dies nicht getan habe, sei ein Fortbestand seiner Vermietungsabsicht nicht anzunehmen.

Die Entscheidung des BFH ist insbesondere interessant im Kontext einer weiteren Entscheidung desselben (9.) Senats des BFH vom 01. April 2009 (IX R 39/08). In dieser hatte der BFH noch an seiner früheren Rechtsprechung festgehalten, dass die langfristige Vermietung die Überschusserzielungsabsicht indiziere, gleich wie die Immobilie tatsächlich genutzt werde. Dies Meinung gibt der BFH in der heute veröffentlichten Entscheidung ausdrücklich auf und erklärt sie nur noch für die Vermietung von Wohnimmobilien für anwendbar; bei Gewerbeimmobilien sei stets und ohne Indizwirkung im Einzelfall zu prüfen. „Darüber hinaus schafft die Entscheidung insbesondere für Vermieter älterer Immobilien niedrigen Standards sowie für solche von Immobilien in Gebieten mit strukturellem Leerstand erhebliche Risiken,“ so Führlein. „Denn jeder Vermieter, der künftig durch mehrjährigen Leerstand bereits belastet ist, muss damit rechnen, dass die Finanzverwaltung die daraus resultierenden Verluste nicht mehr anerkennt. Viele Vermieter werden jedoch zu einer marktkonformen Aufwertung ihrer Immobilie finanziell gar nicht in der Lage sein. Darüber hinaus ist insbesondere bei strukturellem Leerstand unbestimmt und damit schwer zu definieren, inwieweit der Zustand der Immobilie und inwieweit der Angebotsüberhang für den Leerstand verantwortlich ist“, so der Experte für Immobilienbesteuerung und –fonds. Die wirtschaftliche Tragweite der Entscheidung wird durch die aktuellen Marktdaten verdeutlicht: danach gelten alleine in Hamburg ca. 35 % des Büroflächen-Leerstandes von ca. 1,1 Mio. Quadratmetern als nicht oder kaum zu vermietender unsanierter Altbestand (Quelle: BNP Paribas Real Estate, City Report Hamburg 2010).

Quelle: Bundesfinanzhof (BFH)