Gewährleistung bei sanierten Altbauten

Herrschaftliche Hauseingänge, hochwertige Dielenfußböden, mit Stuck verzierte Decken – für viele Menschen ist das Wohnen im sanierten Altbau besonders attraktiv. Dies wirkt sich auch auf den Kaufpreis solcher Objekte aus, der nicht selten höher liegt als bei Neubauten. Doch was gilt, wenn sich die sanierte Immobilie als mangelhaft erweist? Welche Rechte hat der Käufer in einem solchen Fall? Soweit die Sanierung vom Umfang her mit Neubauarbeiten vergleichbar ist, haftet der Verkäufer nicht nur für die durchgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz nach den Vorschriften des Werkvertragsrechts. Dabei kommt es ganz entscheidend auf den Vertragsinhalt an – auch wenn die Sanierung beim Kauf bereits abgeschlossen ist. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich in einem Urteil entschieden und damit die Rechte des Käufers gestärkt.

Häufig werden vollständig sanierte Altbauten zum Verkauf angeboten. Wenn ein Bauträger z.B. einen „Neubau hinter historischer Fassade“ oder eine „Sanierung bis auf die Grundmauern“ anbietet, so verspricht er damit einen Altbau in Neubauqualität. Für diese Qualifizierung muss er einstehen, da er verspricht, dass auch die gesamte Altbausubstanz diesen Qualitätsstandard erreicht. Die Gewährleistungsansprüche des Käufers richten sich dabei nach Werkvertragsrecht, weshalb eventuelle Mängelansprüche erst fünf Jahre nach Abnahme des Werkes verjähren. Die Haftung kann beim Kauf nicht ohne Weiteres ausgeschlossen werden.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof erstmals entschieden, dass diese Grundsätze auch dann anzuwenden sind, wenn die Altbausanierung bei Vertragsschluss bereits abgeschlossen war (Az. VII ZR 257/03). Entscheidend ist demnach allein, ob sich aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrages sowie aus der Interessenlage der Vertragsparteien die Verpflichtung des Verkäufers zur mangelfreien Erstellung des Bauwerks ergibt. Auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses kommt es hingegen nicht mehr an.

In demselben Urteil hat der Bundesgerichtshof des weiteren entschieden, dass der Verkäufer unter Umständen auch für diejenigen Teile des Grundstücks nach Werkvertragsrecht haftet, die überhaupt nicht von der Sanierungsverpflichtung umfasst sind. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die betreffenden Teile des Grundstücks der Funktion des sanierten Gebäudes dienen.

Da die genauen Maßstäbe der Sachmängelhaftung für sanierte Altbauten noch nicht abschließend geklärt sind, kommt es auf den Inhalt des Vertrages an. Bei derartigen Objekten sollten in dem Kaufvertrag der Umfang der Sanierungsarbeiten und die Beschaffenheit der nicht sanierten Bausubstanz möglichst genau beschrieben werden.

Verträge über den Erwerb eines sanierten Altbaus müssen notariell beurkundet werden. Der mit der Beurkundung des Vertrages beauftragte Notar arbeitet als qualifizierter und unparteiischer Vertragsgestalter eine Gewährleistungsregelung aus, die auf den jeweiligen Einzelfall abgestimmt ist und dem Käufer einen größtmöglichen Schutz für spätere Rechtsstreitigkeiten über Gewährleistungsansprüche bietet.

Quelle: Bundesnotarkammer