IVD-Erschwinglichkeitsindex: Wohneigentum in Deutschland bleibt trotz steigender Preise erschwinglich
17.01.2018 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: Immobilienverband Deutschland (IVD).
Mit einem aktuellen Indexwert von 122,63 (4. Quartal 2017, Vorjahr 134,29) bleibt der vom Immobilienverband IVD erstellte Erschwinglichkeitsindex auf einem hohen Niveau. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an. Der Index führt die Faktoren Immobilienpreise, Löhne und Gehälter sowie das Zinsniveau zusammen und gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben.
Bundesweiter IVD-Erschwinglichkeitsindex, Jahresdurchschnittswert
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"Der aktuelle Erschwinglichkeitsindex entspricht in etwa dem Niveau von 2012 mit damals 121,92 Punkten. Wohneigentum ist so erschwinglich wie nie in den letzten 17 Jahren mit Ausnahme der besonders attraktiven Jahre 2013 bis 2016. Den Höchststand von 134,84 verzeichneten wir im zweiten Quartal 2015. Ich rechne damit, dass der Index kurz- bis mittelfristig nicht noch einmal steigen wird. Der Erwerb der eigenen vier Wände lohnt sich derzeit in sehr vielen Regionen. Bei knappem Angebot werden die Preise auch in Zukunft weiter moderat anziehen. Gestiegene Gehälter und niedrige Zinsen haben den Preisanstieg aber oftmals kompensiert", sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Jetzt sei ein guter Zeitpunkt, ein Eigenheim zu erwerben und damit Vermögen aufzubauen und einer drohenden Rentenlücke vorzubeugen.
Überall in Deutschland ging der Index 2017 etwas zurück. Der Grund: Die Immobilienpreise sind mit ca. 6 Prozent (aus dem aktuellen IVD-Wohnpreisspiegel) stärker gestiegen als die Kaufkraft mit plus 1,65 Prozent im Bundesdurchschnitt. Das Zinsniveau hatte sich nur marginal verschlechtert.
Im Vergleich der Top 7-Städte landet Berlin mit einem Wert von 94,2 (Vorjahr 102,5) auf Platz eins der erschwinglichsten Großstädte vor Hamburg mit einem Index von 90,8 (Vorjahr: 96,9). In Berlin pendelt der Erschwinglichkeitswert seit 2010 relativ stabil zwischen 89,6 und 110,2 (aus dem Jahr 2014). In Hamburg lag der Wert bis 2012 unterhalb von 90. In der Hansestadt wie auch in Berlin werden noch unter 30 Prozent des Haushaltseinkommens für Immobilienkäufe aufgewendet. Mit deutlich höheren Investitionen müssen Käufer dagegen in der bayerischen Hauptstadt rechnen. Der Index bei München fiel von 51,3 (2016) auf seinen bisher niedrigsten Stand von 46,7. München bleibt damit der teuerste Markt in Deutschland und ist die einzige Metropole, deren Index unterhalb von 50 liegt. Frankfurt am Main hat einen Index von 68,1 und Stuttgart von 56,6.
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Städte wie Hannover, Bremen und Leipzig mit hoher Erschwinglichkeit
Mit Ausnahme von Dresden ist der Wert für die Erschwinglichkeit in Städten mit einer Bevölkerung zwischen 500.000 und 600.000 Einwohnern höher als in den Metropolen. So verzeichnet Bremen einen Wert von 122,2 (Vorjahr: 141,3) gefolgt von Hannover mit 108,9 (111,6) sowie Leipzig mit 107,8 (113,3). Unter die 100er-Marke rutschte Dresden. Auf den Index von 112,4 (2016) folgte aktuell ein Wert von 83,1 für die sächsische Landeshauptstadt. Bremen und Dresden waren von besonders hohen Preisanstiegen betroffen. Die zweitgrößte Stadt Bayerns, Nürnberg, bleibt mit einem Wert von 90,2 (Vorjahr 95,7) relativ konstant.
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Freiburg immer unerschwinglicher, Magdeburg bleibt günstig
In der Kategorie unter 500.000 Einwohner verzeichnen insbesondere Freiburg im Breisgau mit 63,5 (Vorjahr: 67,0) und Wiesbaden mit 72,2 (79,5) einen recht niedrigen Wert. Freiburg ist die unerschwinglichste Mittelstadt (zwischen 200.000 bis 500.000 Einwohnern). Obwohl in den Mittelstädten Magdeburg und Erfurt die Preise stark angestiegen sind, ist der jeweilige Index sehr hoch. In Magdeburg liegt er bei 139,5 und in Erfurt bei 128,6. Besonders erschwinglich ist das Eigenheim mit einem Wert von mehr als 130 in Städten wie Bremerhaven, Oberhausen, Braunschweig oder auch Oldenburg.
"Unser Index zeigt, dass der Kauf von Wohneigentum derzeit in vielen Regionen attraktiv und erschwinglich ist. Jetzt ist es wichtig, dass die Politik reagiert. In den anstehenden Koalitionsverhandlungen müssen Union und SPD zeigen, dass sie es ernst meinen mit der Förderung von Wohneigentum. Gerade Familien mit mittlerem Einkommen sollten konkret unterstützt werden, so Schick.", so Schick.
Grundlage des IVD-Erschwinglichkeitsindex
Für den Erschwinglichkeitsindex wurden die Preise für frei stehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert in Deutschland zugrunde gelegt. Neben den Immobilienpreisen wurden die jeweiligen Zinsen für Wohnungskredite für den Erschwinglichkeitsindex verwendet. Bei der monatlichen Belastung für das Annuitätendarlehen wurde von einem Zeitraum von 30 Jahren für die vollständige Tilgung des Immobilienkredits ausgegangen. Der Berechnung wird zugrunde gelegt, dass das Einfamilienhaus mit 25 Prozent Eigenkapital und 75 Prozent Fremdkapital finanziert wird. Mithilfe der Preisspiegeldaten des IVD, Zeitreihen zu Wohnungskreditzinsen sowie dem verfügbaren Nettohaushaltseinkommen (Daten von MB Research) wurde der IVD-Erschwinglichkeitsindex der vergangenen 17 Jahre berechnet.
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