Kein Vorkaufsrecht für Mieter, wenn Käufer Wohneigentum bilden

"Die Entscheidung war nach der geltenden Gesetzeslage zu erwarten, sie ist nachvollziehbar, sie ist aber auch sehr unbefriedigend", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH V ZR 96/12) vom 22. November 2013. "Hier werden letztlich Sinn und Zweck einer gesetzlichen Regelung umgangen. Deshalb ist hier jetzt der Gesetzgeber gefragt."

Mieter, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung zuerst umgewandelt und dann verkauft wurde, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet, sie haben die Möglichkeit, in den zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelten Kaufvertrag einzutreten, und können ihre Wohnung selbst kaufen.

Im vorliegenden Fall ist das Vorkaufsrecht ausgeschaltet worden. Eine Eigentümergemeinschaft hat ein Mehrfamilienhaus gekauft und die Wohnungen untereinander aufgeteilt. Da hier anstelle des Verkäufers erst die Käufer die Teilung des Grundstückes vornehmen, besteht für den Mieter nach dem Wortlaut des Gesetzes – Paragraph 577 BGB – kein Vorkaufsrecht.

Laut Bundesgerichtshof erstreckt sich das Vorkaufsrecht nicht auf den Erwerb des gesamten Hauses. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil an der Immobilie, sondern nur das Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen Mieter und Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrages entstehen lässt, muss sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtet haben, die Aufteilung in Wohnungseigentum vorzunehmen. Das war hier nicht der Fall.

Nur im Einzelfall, bei Rechtsmissbrauch, kann – so der BGH - das Vorkaufsrecht entstehen, zum Beispiel wenn der Verkäufer der Immobilie und die Käufer – hier also die Eigentümergemeinschaft – die Vertragskonstruktion nur gewählt haben, um das Vorkaufsrecht der Mieter auszuschalten.

Siebenkotten: "Ein derartiger Nachweis ist in der Praxis aber nur äußerst schwer zu führen. Positiv ist zumindest, dass die Gefahr einer Verdrängung der Mieter bei diesem Kaufmodell seit Mitte des Jahres vermindert wurde. Hier hat der Gesetzgeber gehandelt. Die Käufer des Hauses und der Wohnungen müssen Kündigungssperrfristen einhalten wie jeder andere Käufer einer Wohnung, mindestens drei Jahre, höchstens zehn Jahre."