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Makler bestellt Vertragsentwurf: Muss er ihn auch bezahlen?

14.02.2017  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: OLG Düsseldorf.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.11.2016 - 10 W 268/16.

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Wie verhält es sich mit der Umsatzsteuer bei Erwerb, Bebauung, Verwaltung und Veräußerung von Immobilien?

BGB §§ 164, 177 Abs. 1; FamFG §§ 70, 84; GNotKG § 29 Nr. 1, § 30 Abs. 1, § 129 Abs. 1

Leitsätze

1. Ob ein Makler, der bei einem Notar einen Vertragsentwurf erfordert, Auftraggeber im Sinne von § 29 Nr. 1 GNotKG und damit Schuldner der Notarkosten ist, beurteilt sich nach den Grundsätzen der §§ 164 ff. BGB.*)

2. Aus Sicht eines verständig denkenden Notars will ein Makler die einen Vertragsschluss vorbereitenden Tätigkeiten regelmäßig nicht im eigenen Namen veranlassen. Ein Handeln des Maklers im Namen der Vertrags­parteien ergibt sich zumindest aus den Umständen, § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

3. Bestellt ein Makler bei einem Notar einen Vertragsentwurf ohne ausdrückliche Ermächtigung im Namen eines Interessenten, kommt eine Haftung des Maklers als Vertreter ohne Vertretungsmacht in Betracht. Für eine Genehmigung des Vertreterhandelns i. S. d. § 177 Abs. 1 BGB genügt indes ein Verhalten, das nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte den Schluss darauf zulässt, als dass der Vertretene mit der Auftragserteilung an den Notar einverstanden war.*)

Auch in Frankfurts Nachbarschaft ballt sich der Reichtum

In des Notarkostensache ... hat der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht T., den Richter am Oberlandesgericht G. und den Richter am Oberlandesgericht Dr. L. am 10. November 2016 beschlossen:

Auf die Beschwerde der Kostenschuldnerin wird der Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 4. August 2016 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Kostenrechnung der Notarin G. vom 21. August 2014 (Rechnungsnummer 14N01660) wird aufgehoben.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Notarin.

Gründe:

I. Die Beschwerde ist gemäß § 129 Abs. 1 GNotKG zulässig und hat in der Sache Erfolg.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Beschwerdeführerin nicht Auftraggeberin im Sinne von § 29 Nr. 1 GNotKG und damit auch nicht Kostenschuldnerin der Notarin.

Die Beschwerdeführerin hat die Notarin mit der Entwurfsfertigung beauftragt. Die Frage, ob sie angesichts dessen auch Kostenschuldnerin ist oder ob ggf. lediglich ein Dritter als Kostenschuldner anzusehen ist, beurteilt sich nach den Grundsätzen der §§ 164 ff BGB (vgl. Senat, I-10 W 22/14, Beschluss vom 11. März 2014; OLG Frankfurt, 20 W 273/12, Beschluss vom 4. Juli 2013; OLG Köln, 2 Wx 53/91, Beschluss vom 3. April 1992). Bestellt ein Makler bei einem Notar einen Vertragsentwurf ohne ausdrückliche Ermächtigung im Namen eines Interessenten, kommt eine Haftung des Maklers als Vertreter ohne Vertretungsmacht in Betracht (Senat, a. a. O.).

Die Beschwerdeführerin hat vorliegend nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der Kaufvertragsparteien gehandelt. Dies ergibt sich jedenfalls aus den Umständen, § 164 Abs. 1 S. 2 BGB. Aus Sicht eines verständig denkenden Notars will ein Makler die einen Vertragsschluss vorbereitenden Tätigkeiten nicht im eigenen Namen veranlassen. Der Notar, der weiß, dass der Makler den beabsichtigten Vertrag nur vermitteln soll, kann nicht erwarten dass er für die Notarkosten haften will (Senat, a. a. O.; OLG Frankfurt, a. a. O.; OLG Dresden, 3 W 231/03, Beschluss vom 29. August 2003). Denn grundsätzlich haftet für die Kosten des Notars gemäß § 30 Abs. 1 GNotKG nur der, dessen Erklärung beurkundet werden soll. Damit trägt das Gesetz dem Umstand Rechnung, dass in der Regel nur die Vertragsparteien ein Interesse am Vertragsschluss und damit an der Beurkundung haben. Zwar sind Ausnahmen denkbar; die Kostenschuld eines Dritten bedarf indes einer besonderen Rechtfertigung (Senat, a. a. O.; OLG Dresden, a. a. O.). Hierfür wäre im Streitfall erforderlich, dass das Verhalten der Maklerin für die Notarin als Empfängerin der Erklärung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte den Schluss zuließ, sie verlange ausnahmsweise den Entwurf der Vertragsurkunde für sich, etwa um diesen selbst in weiteren Verhandlungen für sich nutzbar zu machen (vgl. Senat, a. a. O.; OLG Frankfurt, a. a. O.). Hierfür bestanden vorliegend jedoch auch auf der Grundlage des Vorbringens der Notarin keinerlei Anhaltspunkte. Vielmehr ist zwischen den Beteiligten unstreitig, dass die Beschwerdeführerin bereits zuvor mehrfach bei der Notarin Kaufvertragsentwürfe - und zwar stets im Namen der Kaufvertragsparteien - in Auftrag gegeben hatte.

Ob die Beschwerdeführerin über die erforderliche Vertretungsmacht (§ 164 Abs. 1 S. 1 BGB) verfügte, als sie die Fertigung des Vertragsentwurfs in Auftrag gab, kann dahinstehen. Denn nach der Aussage des vorliegend als Käufer avisierten Zeugen P. hat dieser von der Notarin einen Vertragsentwurf enthalten, in dem er als iranischer Staatsangehöriger aufgeführt war; sodann ist er mit der Notarin in Verbindung getreten und hat unter Übermittlung seiner Kontaktdaten korrigierend mitgeteilt, dass er aus Mazedonien stamme. Dieses Verhalten des Kaufinteressenten, das von der Notarin nicht in Abrede gestellt wird, lässt nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte keinen anderen Schluss zu, als dass der Kaufinteressent mit der Auftragserteilung an die Notarin einverstanden war (vgl. Senat, a. a. O.; LG Aachen, 2 T 228/10, Beschluss vom 27. Januar 2011). Durch sein Verhalten hat der Kaufinteressent die Auftragserteilung an die Notarin in Bezug auf die Fertigung des Kaufvertragsentwurfs mithin i. S. d. § 177 Abs. 1 BGB genehmigt. Zutreffend weist die Notarin im Beschwerdeverfahren darauf hin, dass ein Interesse der Beteiligten, nicht "unnötig" mit Kosten belastet zu werden, bei der Beurteilung außer Betracht zu bleiben hat.

II. Der Kostenausspruch folgt aus § 130 Abs. 3 GNotKG, § 84 FamFG.

Gründe für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde, § 130 Abs. 3 GNotKG i. V. m. § 70 FamFG sind nicht ersichtlich.



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