Neuregelung des Vorsteuerabzugs unternehmerischer Immobilien

Steuerrechtlich verfügen Gebäude oder Grundstücke über einen gemischt genutzten Charakter, wenn sie sowohl in unternehmerischer als auch privater Hinsicht genutzt werden. Die bis zum 31.12.2010 gültige Rechtslage bot dem Unternehmer mit dem vollständigen Einbezug der privaten Nutzung in die vorsteuerabzugsfähigen Immobilien­investitionen merkliche finanzielle Vorteile durch einen gesteigerten Vorsteuerabzug. Die von ihm für die private Nutzung im Rahmen der Unternehmensimmobilie zu entrichtende Umsatzsteuer führte zu einer auf mehrere Jahre verteilten Rückzahlung des erzielten Vorsteuervorteils.

Mit Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes 2010 wird Unternehmern, die Immobilieninvestitionen vornehmen, nicht die Möglichkeit genommen, ihre Privatnutzungsanteile gänzlich dem Unternehmen zuzurechnen oder sich von vornherein für eine aufgeschlüsselte Steuerbewertung zu entscheiden. Wie auch immer der unternehmerisch tätige Immobilienbesitzer die steuerliche Zuordnung seiner gemischt genutzten Gebäude und Grundstücke vornimmt – er sollte in jedem Fall das Finanzamt schnellstmöglich schriftlich hiervon in Kenntnis setzen. Versäumt er es, dies spätestens bis zur Fertigstellung oder dem Erwerbsabschluss zu tun, drohen steuerliche Nachteile, sollte er sich im Nachhinein zur Immobilienerweiterung entschließen.

Durch das Jahressteuergesetz 2010 wird die dem Unternehmer vormals zugebilligte volle Vorsteuerabzugsfähigkeit gemischt genutzter Gebäude und Grundstücke ab dem 1. Januar 2011 beschnitten. Mit Inkrafttreten der neuen Bestimmungen beschränkt sich der Vorsteuerabzug auf Immobilien- und Grundstücksin­vestitionen, die rein unternehmerisch genutzt werden. Wurden dennoch private Nutzungsanteile dem unternehmerischen Investitionsvolumen zugerechnet, sind diese nicht mehr abzugsfähig, unterliegen aber auch nicht mehr der Umsatzsteuer.

Das Jahressteuergesetz 2010 beschränkt die Reichweite der Vorsteuerreform auf umsatzsteuerrechtlich dem Gebäude oder Grundstück des Unternehmers zuzuordnende Bestandteile. Erfasst die Umsatzsteuer Gebäudeteile oder Einrichtungen nicht, hat die Reform keine Auswirkung auf diese.

Weiterhin wirkt sich die Vorsteuerreform nicht rückwirkend aus. Wurden Kauf- und Herstellungsverträge bis Ende 2010 rechtskräftig geschlossen, bleiben die alten Vorsteuerabzugsregelungen für sie gültig.