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Sonder-AfA bei Abriss und Neubau

05.02.2025  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V..

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Ersatzneubau zur Anwendung der Sonder-AfA führen? Was sind die Konsequenzen für die Immobilienpraxis? Ein aktuell veröffentlichtes Urteil des FG Köln vom 12.09.2024 ( 1 K 2206/21) hilft bei der Beantwortung sehr praxisrelevanter Abgrenzungsfragen.

Vorweg: Abriss und Neubau eines vermieteten Wohngebäudes schafft in vielen Fällen keinen zusätzlichen neuen Wohnraum im Sinne des § 7b Abs. 1 EStG. Die Sonder-AfA ist dann nicht anwendbar. Dies hat auch das FG Köln klargestellt. Eine Ausnahme, der die Baufälligkeit des abgerissenen Gebäudes voraussetzt, liegt in diesem Einzelfall nicht vor. Die sehr lesenswerte Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Revision beim BFH läuft (IX R 24/24).

Sachverhalt

Die Eigentümer eines vermieteten Einfamilienhauses entschieden sich gegen eine Sanierung eines Gebäudes, weil sie diese für unwirtschaftlich hielten. Stattdessen ließen sie das alte Gebäude 2020 abreißen und errichteten auf demselben Grundstück ein neues Einfamilienhaus. Den Ende 2020 fertiggestellten Neubau wollten sie wieder als Wohnraum vermieten. Das Finanzamt versagte die steuerliche Förderung. Das verstanden die Eigentümer nicht und klagten. Ohne Erfolg.

Entscheidungsgründe

Die Sonder-AfA zielt darauf ab, dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen durch die Förderung von Neu- und Umbaumaßnahmen entgegenzuwirken. Daher setzt die Förderung voraus, dass nach einer solchen Maßnahme insgesamt mehr Wohnraum zur Verfügung steht als zuvor. Bestehenden nutzbaren Wohnraum durch einen Neubau zu ersetzen, erhöhe das Wohnangebot dagegen nicht.

Dass der Ausbau- und Energiestandard des neuen Hauses besser ist, hielt das FG für ebenso unerheblich wie die Tatsache, dass der Gesetzgeber für spätere Veranlagungszeiträume eine zusätzliche Förderung für energetische Neubauten geschaffen hatte. Das Vorgehen der Eigentümer ist aus Sicht des Gerichtes eher mit einer Sanierung vergleichbar. Sanierungen sind jedoch nicht vom Förderzweck umfasst (siehe auch PM des FG Köln).

Anmerkungen

Die Entscheidung des Gerichts ist konsequent. Wird lediglich eine alte Wohnung durch eine neue ersetzt wurde, wird auch kein zusätzlicher neuer Wohnraum (= neue Wohneinheiten) geschaffen. § 7b EStG gilt für „zusätzlich geschaffene Wohnungen“. Das bedeutet, dass durch den Neubau zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden muss, der vorher nicht existierte. Die bloße Ersetzung von Wohnraum entspricht nicht dem Förderungszweck des § 7b EStG.

Der Gesetzgeber beabsichtigte mit § 7b EStG die Schaffung von zusätzlichen neuen Wohnungen, um der Wohnungsnot entgegenzuwirken. Eine Sanierung oder Modernisierung, selbst wenn sie umfangreich ist, führt in der Regel nicht zur Schaffung von neuem Wohnraum und ist daher nicht förderfähig. Das gilt in der Regel auch für Neubau nach Abriss, wenn keine zusätzlichen Wohneinheiten entstehen.

Diese Argumentation wird auch durch die Gesetzesbegründung (vgl. BT-Drucksache 19/4949, Seite 12) bestätigt: „…Entsprechend dem Ziel des Gesetzes kommt es darauf an, dass neue Wohnungen geschaffen werden. Die Wohnung muss zusätzlich und erstmalig und damit neu geschaffen werden. Baumaßnahmen, die zu einer Verlegung von Wohnraum oder Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes führen, erfüllen die Fördervoraussetzungen nicht…“

Ausnahme bei Baufälligkeit

Etwas anderes gilt jedoch ausnahmsweise dann, wenn alterungsbedingte Mängel des abgerissenen Gebäudes so umfangreich sind, dass keine bewohnbare Wohnung mehr vorliegt bzw. eine Unbewohnbarkeit in absehbarer Zeit bevorgestanden hätte.

Dies war in dem Fall des FG Köln jedoch nicht der Fall. Das abgerissene Gebäude war nicht baufällig. Die Immobilie war im Zeitpunkt ihres Abrisses damit weder technisch noch wirtschaftlich verbraucht (siehe auch BFH-Urteil vom 19. Mai 1961, VI 127/60 U).

Konsequenzen für die Praxis

Soll bei Abriss und Neubau § 7b EStG zur Anwendung kommen, müssen zusätzliche neue Wohneinheiten geschaffen werden, z.B. durch andere Zuschnitte und Flächenverkleinerung pro Einheit.

Soll mit dem Neubau nur Ersatz ohne zusätzliche neue Einheiten geschaffen werden, so kommt § 7b EStG nur dann in Betracht, wenn das abgerissene Gebäude wegen Baufälligkeit faktisch unbewohnbar ist.

Die Grundsätze lassen sich sinngemäß auch auf auf umfangreiche neubauähnliche Sanierungsmaßnehmen übertragen, wenn zum Beispiel aus einem ehemaligen Bürogebäude durch eine Kernsanierung neuer Wohnraum geschaffen wird.

Wird ein wirtschaftlich nicht mehr sanierungsfähiges Wohngebäude umfangreich, also mit einem Neubau vergleichbar, saniert, sollte für die rechtssichere Anwendung der Sonder-AfA stets auch darauf geachtet werden, dass durch neue Zuschnitte zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden.

Weitere Informationen

240912_FG_Köln_Urteil_1K2206_21

Bild: Beeki (Pixabay, Pixabay License)

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