Umlage von Grundkosten der Wasserversorgung

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt.

Der Vermieter hatte mit dem Mieter vereinbart, dass die Grundkosten der Wasserversorgung analog der Verbrauchskosten umgelegt werden. Der BGH bestätigte die Unwirksamkeit der entsprechenden Regelung im geschlossenen Vertrag. Die Klausel zur Umlage der Grundgebühren nach erfasstem Verbrauch verstößt bereits deshalb gegen § 556a Abs. 1 BGB, weil verbrauchsunabhängige Kosten nicht generell nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden dürfen.

Die Vorschrift des § 556a Abs. 1 BGB führt jedoch auch aus, dass der Abrechnung einem Maßstab zugrundegelegt werden muss, der dem Verbrauch Rechnung trägt.

Damit eröffnet sich ein gewisser Spielraum für die konkrete Ausgestaltung der Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten und verbrauchsunabhängiger Betriebskosten. Es liegt kein Verstoß gegen das Verbot der Umlagegerechtigtkeit vor.

Denn Umlagegerechtigkeit ist nicht die einzige Anforderung an Betriebskostenabrechnungen. Die Gesichtspunkte der Praktikabilität sind genauso zu berücksichtigen. Eine gewisse Ungenauigkeit im Interesse der Vereinfachung der Abrechnung ist vom Mieter hinzunehmen.

Quelle: Frank Philipp