Wasserschaden im Wohnzimmer

Immer wieder kommt es in der Praxis dazu, dass wegen fehlerhafter Bauteile des Gemeinschaftseigentums Schäden im Sondereigentum stehen. So auch in dem am 21.05.2010 entschiedenen Fall, welchen der BGH in Befassung hatte. Es kam wegen Konstruktionsfehlern an Bauteilen im Bereich des Tür-/Fensterelementes in der Wohnung eines Eigentümers zu immer sich wiederholenden Wasserschäden. Die Gemeinschaft hatte sich allerdings von Anfang an um diesen Schaden gekümmert und Handwerker mit der Instandsetzung beauftragt, was jedoch einige Male fehl schlug. Es kam zu Mietausfällen, da die Wohnung vermietet war, zum Schluss zog der Mieter aus und machte seinerseits Schadensersatz für defekte Tapeten etc. geltend. Diese Ausfälle begehrte der Eigentümer von der Gemeinschaft.

Er scheiterte daran, dass eine Pflichtverletzung der Eigentümergemeinschaft im Bereich der Instandsetzungsmaßnahmen für das Gemeinschaftseigentum nicht hat festgestellt werden können. Der Eigentümer verfolgte seine Ansprüche bis zum BGH weiter mit der Begründung, dann müsse er so behandelt werden wie ein geschädigter Nachbar, nämlich im Rahmen verschuldensunabhängiger Ausgleichsansprüche (§ 906 BGB).

Um es kurz zu machen: Der Eigentümer scheiterte auch mit dieser Begründung. Zu Recht, denn das Wohnungseigentumsrecht hat eigene Gesetzlichkeiten die Vorrang haben und die Konstellationen sind mit den Ansprüchen zwischen zweiter Nachbarn nicht vergleichbar.

FAZIT für die Praxis:
Es bleibt also dabei, die Folgeschäden eines solchen typischerweise auftretenden Schadens, z. B. eines Wasserschadens, verbleiben beim Sondereigentümer und können nur dann gegenüber der Gemeinschaft geltend gemacht werden, wenn der Gemeinschaft eine Pflichtverletzung im Rahmen ihrer Instandhaltungsmaßnahmen vorgeworfen werden kann.

Über die Frage, inwieweit Versicherungen für die Folgeschäden aufkommen und dies in der Praxis mit berücksichtigt werden könnte, war in dem entschiedenen Fall nicht zu befinden (BGH WM 2010, 442 ff.).

Quelle: H. Musielack, Rechtsanwalt