15.10.2020 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: IMR - Immobilien Management Reichhardt.
Die Reform des 1951 eingeführten Gesetzes, das bis auf ein Reförmchen im Jahre 2007 keine Überarbeitung erfahren hat, ist ein großer Wurf geworden. Tatsächlich wurden auch Erfahrungen aus der täglichen Arbeit der WEG-Verwalter berücksichtigt.
Die häufigsten Abrechnungsfehler & was Sie dagegen tun können
Das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG), wie das Gesetz zur WEG-Reform mit vollständigem Namen heißt, sieht im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz vor:
Miteigentümer in Gemeinschaften mit mehr als acht Einheiten haben zukünftig Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Zertifizierung führen die Industrie- und Handelskammern durch; es werden rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse geprüft. Da dazu noch keine Details geregelt sind, wird dieser Anspruch erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes entstehen.
Die Gemeinschaft wird zukünftig Träger von Rechten und Pflichten. Verklagt wird zukünftig die WEG, nicht ihre einzelnen Miteigentümer. Das gilt auch für die (Anfechtungs-)Klage eines der Miteigentümer gegen seine eigene WEG. Die WEG handelt durch ihre Organe, den Verwalter als Vertretungsorgan und die Eigentümerversammlung als Willenbildungsorgan.
Bauliche Änderungen können mit einfacher Stimmenmehrheit und ohne Zustimmung aller von der Maßnahme betroffenen Eigentümer beschlossen werden. Nur die zustimmenden Eigentümer sollen die Kosten tragen, stimmen jedoch mehr als die Hälfte der Stimmen und mehr als zwei Drittel der Miteigentumsanteile für die Maßnahme, müssen alle mitbezahlen. Ausnahme: unverhältnismäßig hohe Kostenbelastung. Amortisiert sich die Investition innerhalb eines angemessenen Zeitraums, müssen auch alle Miteigentümer zahlen.
Zudem hat jeder Miteigentümer Anspruch auf Genehmigung folgender Maßnahmen, sofern er sie selbst bezahlt:
Mieter einer Eigentumswohnung sind zukünftig verpflichtet, Baumaßnahmen der WEG zu dulden. Bei der Betriebskostenabrechnung gelten im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter einer Eigentumswohnung die in der WEG gültigen Verteilungsmaßstäbe, z. B. Miteigentumsanteile.
Zukünftig wird nur über das Abrechnungsergebnis, nicht aber die Abrechnung an sich Beschluss gefasst. Die Abrechung muss einen Vermögensbericht enthalten. Die Instandhaltungsrücklage heißt zukünftig Erhaltungsrücklage.
Ohne Beschlussfassung und in eigener Verantwortung kann der Verwalter über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entscheiden, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Maßstab ist die Größe der Gemeinschaft. Je größer diese ist, umso mehr kann und muss der Verwalter eigenverantwortlich entscheiden. Dies betrifft nicht nur die Beauftragung von Handwerkern, sondern auch Dienstleistungsverträge oder Klagen wegen ausbleibender Hausgeldzahlungen.
Eigentümergemeinschaften können sich auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit von dem Verwalter trennen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens 6 Monate später.
Der Verwaltungsbeirat muss nicht mehr zwingend aus drei Miteigentümern bestehen. Die Zahl der Beiräte kann per Beschluss festgelegt werden. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.