"Schrottimmobilien" – Haftung für Hausgeldrückstände vom Voreigentümer?

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 13.09.2013 - AZ: V ZR 209/12 – verspricht Hoffnung für geschädigte Erwerber von sogenannten "Schrottimmobilien". Demnach müssen die Erwerber von Wohnungseigentum nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haften.

Schrottimmobilie - Der typische Fall:

Was ursprünglich als Altersvorsorge und stetige Steuerersparnis-Möglichkeit gedacht war, entwickelte sich zum persönlichen familiären Alptraum für Familie K aus Berlin, die hier als typisches Beispiel für den zugrunde liegenden Sachverhalt dient. Hintergrund war, dass auf Grund falscher Versprechungen und sich nicht erfüllenden Renditeerwartungen der Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage sich im Nachhinein als ruinös erwies.

Da die damalige Verkäufer-Firma bereits insolvent war und die Angehörigen des falsch beratenden Immobilienvertriebes nicht mehr haftbar gemacht werden konnten, war eine Klage auf Schadensersatz und Rückabwicklung für Familie K in weite Ferne gerückt. Da die Kreditraten das Vermögen der Familie K schnell aufgebraucht hatten, war man nicht mehr in der Lage, die monatlich fälligen Wohngelder an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen. Es entstand ein erheblicher Rückstand. In ihrer Verzweiflung versuchte Familie K, die Immobilie zu verkaufen, jedoch drohte dort bereits der nächste Schock. Ein seriöser Immobilienmakler teilte mit, dass die Immobilie nur zu etwas mehr als dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis auf dem freien Markt einen Erwerber finden würde, sie waren Opfer einer "Schrottimmobilie" geworden.

Darüber hinaus war klar, dass wohl kaum ein Erwerber Willens wäre, die erheblichen Wohngeldrückstände der Familie K zu übernehmen.

Die Not wächst unaufhaltsam – Insolvenzverfahren macht Hoffnung zunichte

Später wurden dann zusätzlich zu dem erlittenen Unglück über das Vermögen der Familie K ein Insolvenzverfahren eröffnet. Die Immobilie wurde letztendlich von einem sogenannten "Schnäppchenjäger" erworben, der die Immobilie zu einem Bruchteil des Marktpreises erwerben konnte. Nunmehr versucht die Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen den Erwerber die Zwangsvollstreckung wegen der ausstehenden Hausgeldrückstände der Familie K zu betreiben. Dem schob der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr einen Riegel vor, weil ausstehende Wohngelder nicht durch Zwangsvollstreckung in das Immobilienvermögen getilgt werden können. Die Wohnungseigentümergemeinschaft dürfte also nicht in das Wohnungseigentum des Erwerbers vollstrecken.

Was bedeutet dies für Erwerber von Eigentumswohnungen?

Erwerber von Eigentumswohnungen, welche ursprünglich im Rahmen von sogenannten Kapitalanlage-Modellen verkauft worden sind, müssen nicht länger befürchten, im Nachhinein von einer Wohneigentümergeimeinschaft als Gläubigerin im Rahmen einer gegen das erworbene Immobilieneigentum gerichteten Zwangsvollstreckung in Anspruch genommen zu werden.

Insoweit ist dies ein vom Bundesgerichtshof festgelegter Vollstreckungsschutz der das frisch erworbene Eigentum schützt.

Allerdings bleibt es beim Verkauf dabei, dass im Allgemeinen die Wohnungseigentümergemeinschaft eine sogenannte Unbedenklichkeitserklärung abgeben muss. Das bedeutet, dass bestätigt werden muss, dass keinerlei Wohngeldrückstände bestehen. Im Einzelfall kann jedoch hier im Sinne eines schnellen Verkaufs in Abstimmung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft verzichtet werden.

Dann muss aber die Rechtslage klar sein.

Hier hat der BGH für Klarstellung gesorgt.

Kim Oliver Klevenhagen, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht der Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte, meint dazu:

"Das Urteil des BGH schafft endlich Klarstellung für sogenannte Dritterwerber. Diese müssen nunmehr nicht länger befürchten, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beitreibung ihrer Ausstände in das frisch erworbene Wohnungseigentum pfändet. Der BGH hat also dafür gesorgt, dass Rechtssicherheit besteht. Die geschädigten Anleger haben deshalb eine größere Chance, auch bei ungünstigen Verkaufsprognosen Erwerber zu finden. Dies kann helfen, die größte Finanznot und die ohnehin schon angespannte Situation für die Betroffenen und ihre Familien zu lindern."

Allerdings dürfte ein Verkauf der Immobilie für geschädigte Erwerber von sogenannten "Schrottimmobilien" nur die "halbe Miete" sein. Häufig verbleiben nämlich auch nach dem Verkauf einer Immobilie bei der finanzierenden Bank erhebliche Restschulden.

Verhandeln bringt Erfolg und Hoffnung für Anleger

"Hier gilt es dann, auf dem Verhandlungswege eine vernünftige Lösung mit der Bank zu erreichen. Dies kann im Einzelfall sogar bedeuten, dass die Bank die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung deutlich reduziert oder sogar darauf verzichtet. Es kann sich lohnen, hier nicht den konfrontativen Weg mit der Bank einzuschlagen, sondern auf dem Verhandlungswege ein erträgliches Ergebnis zu erzielen. Demgegenüber haben Prozesse gegen Banken wegen veränderter rechtlicher Voraussetzungen eine deutlich ungünstigere Erfolgsprognose. Zudem dauern sie lange und werden von Seiten der Bank aller Erfahrungen nach mit äußerster Härte und Beharrlichkeit geführt", sagt Klevenhagen, der seit Jahren geschädigte Erwerber von fehlgeschlagenen Kapitalanlagen-Immobilien vertritt und auch die Verhandlungen mit den Banken führt.

Betroffene Anleger und Opfer von "Schrottimmobilien" sollten sich wegen der komplizierten Rechtslage und zur Vermeidung eines voreiligen Verkaufes auf jeden Fall an einen Spezialisten wenden, der mit den rechtlichen Rahmenbedingungen und den realistischen Erwartungen vertraut ist.