Abrechnungsfrist für Betriebskosten bei Gewerbemietverträgen

Der BGH hat zur Frage einer eventuellen analogen Anwendung der Abrechnungsfrist des § 556 BGB aus dem Wohnraummietrecht und dessen Ausschlusswirkung auf Gewerbefälle wie folgt entschieden:

a) Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.

b) Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.

Der Mieter schloss mit dem Vermieter einen Vertrag über ein Ladenlokal. Der Mieter hatte Nebenkosten im Sinne von § 27 II. BV zu tragen. Über diese Nebenkosten sollte der Vermieter einmal jährlich zum Ablauf des Kalenderjahres abrechnen.

Über sieben Jahre wurde von wechselnden Hausverwaltungen Abrechnungen über die Nebenkosten erstellt. Die Kosten für Allgemeinstrom, Wartung Heizung, Schädlingsbekämpfung und Verwaltung wurden dabei jeweils nicht abgerechnet. Der Vermieter verlangte rückständige Nebenkosten ab Januar 2002 bis Februar 2004 in Höhe von ca. 12.000 Euro. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass die Ausschlusswirkung des § 556 Abs. 3 BGB auch analog auf Gewerbemietverträge anzuwenden sei.

Der angerufene BGH konnte sich dieser Auffassung nicht anschließen und vertrat die Auffassung, dass der § 578 BGB gezielt einzelne Vorschriften, die auf Gewerbeflächen Anwendung finden sollen, benennt, jedoch der § 556 BGB dabei nicht erfasst wird.

Eine gesetzliche Regelung über den Ausschluss von Nebenkostennachforderungen existiert folglich für die Geschäftsraumvermietung nicht. Eine analoge Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB auf Geschäftsvermietung scheidet aus. Der Gesetzgeber hat durch eine gezielte Auswahl der auf die Geschäftsraummiete anwendbaren Vorschriften in § 578 BGB deutlich zum Ausdruck gebracht, dass § 556 BGB für die Geschäftsraummiete nicht gelten soll.