Bezugspunkt für Mietpreis

Gründe

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Das Amtsgericht Dortmund hat zur Begründung der Klageabweisung ausgeführt, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen der im Mietspiegel der Stadt Dortmund angegebene Medianwert grundsätzlich nicht überschritten werden dürfe. Im vorliegenden Fall sei der Medianwert für die streitgegenständliche Wohnung mit 4,49 € anzusetzen. Dieser Wert sei schon mit der jetzt von dem Beklagten zu zahlenden Miete von 4,52 € pro Quadratmeter überschritten. Dem Median des Mietspiegelfeldes komme eine besondere Bedeutung zu. Ohne weitere Angaben sei vom Median auszugehen.

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Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Das Gericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen. Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Dortmund erleichtert die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Denn gemäß § 558 d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ist zu unterscheiden zwischen der Spanne, die die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung darstellt, und der Spanne eines Mietspiegelfeldes. Die Spanne eines Mietspiegelfeldes ist der äußere Rahmen von vielen konkreten Einzelspannen. Daraus folgt, dass der Vermieter nicht in jedem Fall einen Anspruch auf die Obergrenze des Mietspiegelfeldes hat. Vielmehr ist bei Zugrundelegung von qualifizierten Mietspiegeln gemäß § 558 d Abs. 2 BGB in aller Regel nur der Mittelwert der Mietspiegelspanne (sog. Median) zuzuerkennen. Bei diesem Mittelwert handelt es sich nicht um den arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um den Wert, der in der Mitte aller der Höhe nach geordneten Mietwerte des jeweiligen Feldes liegt. Der Mittelwert ist der innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte - ortsübliche - Mietzins. Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die in Betracht kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als durchschnittlich anzusehen sind. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins kann nur verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden können. Hiervon kann nur dann ausgegangen werden, wenn der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Vermieter konkrete Umstände vorträgt, die eine solche Einordnung rechtfertigen können. Geschieht dies nicht, bildet der Mittelwert (Median) die obere Grenze der zuzuerkennenden Miete.

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Soweit die Klägerin mit der Berufung ergänzend zu den Merkmalen der streitgegenständlichen Wohnung - insbesondere zu der nach ihrer Auffassung besonders guten „Makrolage“ - vorgetragen hat, führt dies zu keiner abweichenden Einschätzung. Auch aus diesem ergänzenden Sachvortrag ergeben sich keine Umstände, die auf das Vorliegen besonderer wertsteigernder Merkmale der streitgegenständlichen Wohnung hinreichend schließen lassen könnten.

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LG Dortmund, Beschluss vom 25.06.2012, AZ 11 S 90/12 (in Auszügen)