Definitionsfragen: Wann wird ein Gebäude zum Studentenwohnheim?

Der inzwischen 48-jährige Beklagte mietete im Februar 2004 vom Kläger ein Zimmer in dessen Anwesen in Heidelberg, das dort als "Studentenwohnheim" bezeichnet ist. Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studentenwohnheim beantragt. 63 Wohnungen darin wurden öffentlich gefördert aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen; inzwischen besteht keine Preisbindung mehr. Das Anwesen verfügt über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die Räume sind möbliert und werden gegenwärtig bei ca. 12 m² für 210 € im Monat (die Miete des Beklagten beträgt 190 € im Monat) vermietet. Küche, Sanitär- und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt, wobei die Dusche mit Münzautomat versehen ist. Der Kläger schließt mit den Studenten regelmäßig auf ein Jahr befristete Verträge ab.

Am 27. Dezember 2008 kündigte der Kläger dem Beklagten das Mietverhältnis zum 31. März 2009 unter Hinweis auf "Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten".

Das Amtsgericht hat der Räumungsklagen des Vermieters stattgegeben, das Landgericht sie auf die Berufung des Beklagten abgewiesen.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Die Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Der in dem Kündigungsschreiben genannte Hinweis genüge bereits dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht. Diese Vorschrift sei vorliegend nicht gemäß § 549 Abs. 3 BGB unanwendbar, denn es handele sich nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne der Vorschrift.

Dass sich seine Wohnung in einem Gebäude befinde, welches sich "Studentenwohnheim" nenne, dessen Errichtung als solches öffentlich gefördert worden sei, das die typische Aufteilung eines Wohnheims aufweise, über eine auf studentische Bewohner ausgerichtete Hausordnung verfüge und ganz überwiegend von Studenten bewohnt werde, genüge nicht, um dieses Tatbestandsmerkmal zu erfüllen, denn dann wäre jedes Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen an Studenten vermietet werde, ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB mit der Konsequenz, dass eine ordentliche Kündigung ohne ein berechtigtes Interesse des Vermieters möglich wäre. Daher sei das Tatbestandsmerkmal "Studentenwohnheim" einschränkend auszulegen. Für das Vorliegen eines Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB sei notwendig, aber auch ausreichend, wenn Wohnraum in hierfür bestimmten und geeigneten Gebäuden an Studenten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet wird, nach dem die Wohnungsnot der Studenten gerade dadurch gelindert werden soll, dass ein planmäßiger zügiger Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht. Dieses Förderkonzept müsse sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder doch einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. Beim Wohnheim des Klägers fehle es sowohl an einem derartigen hinreichend verbindlichen Förderkonzept als auch am Rotationsprinzip.

BGH, Urteil vom 13. Juni 2012, AZ VIII ZR 92/11