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Mit diesen Nebenkosten sollten Bauherren rechnen

06.06.2017  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: LBS Westdeutsche Landesbausparkasse.

Zusätzliche Belastungen nicht zu knapp kalkulieren.

Ein Haus zu kaufen, wird für die meisten einmalig bleiben – und wahrscheinlich die teuerste Einzelanschaffung, die sie je in ihrem Leben tätigen werden. Allein deshalb sollte jeder an den Erwerb von Wohneigentum so gewissenhaft wie möglich herangehen. Dazu gehört, dass zum Kaufpreis für den Neubau zusätzlich Baunebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten eingerechnet werden sollten. Um diese Belastung besser kalkulieren zu können, sollten Bauherren zunächst den Vertrag mit dem Bauträger genau auf seine Leistungen prüfen. Nur so wird klar, was bereits im Baupreis enthalten ist und an welchen Stellen zusätzliche Kosten anfallen können. Die LBS erklärt, mit welchen Zusatzposten sie rechnen sollten.

Wenn Architekten und Makler helfen

Die richtige Immobilie zu finden ist gerade in beliebten Regionen ein Job, den man kaum ohne Experten bewältigen kann. Ist ein Makler mit der Immobiliensuche betraut, fällt in der Regel eine Courtage in Höhe von mindestens 3,57 % der Kaufsumme an. Üblich sind aktuell 5,95 %. Die Summe ist entsprechend niedriger, sollte der Makler nur das unbebaute Grundstück vermittelt haben. Wünscht der Bauherr bei einem Komplettpreis für ein vorgeplantes Haus eines Anbieters noch Änderungen, können weitere Kosten für Architektenleistungen fällig werden.

Ohne Eintrag ins Grundbuch läuft nichts

Um Eigentümer eines Grundstücks zu sein, muss man im Grundbuch stehen. Das geht nur über einen Notar, der sich seine Dienstleistung nach festen Kostensätzen abrechnet. Mit etwa 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises sind in der Regel die Kosten des Kaufvertrages und das Eintragen einer gebührenpflichtigen Grundschuld für das finanzierende Kreditinstitut abgedeckt. Sollten weitere Eintragungen und Löschungen vorgenommen werden müssen, kostet das zusätzliche Gebühren.

Auch der Staat möchte etwas haben

Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Nordrhein-Westfalen verlangt wie Brandenburg, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen aktuell den Höchstsatz. In Bremen werden 5,0 % fällig. Nachdem diese behördlichen Erfordernisse erledigt sind, ist man Eigentümer des Grundstücks.

Jedes Haus will erschlossen sein

Noch vor dem ersten Spatenstich für das eigene Zuhause muss die Erschließung des Grundstücks sichergestellt werden. Für diese Anbindung an die öffentliche Infrastruktur – Wasser, Abwasser, Strom etc. – zahlt der Eigentümer an die entsprechenden Institutionen (Kommunen, Versorger, Netzbetreiber). Die Kosten werden vom jeweiligen Anbieter festgesetzt und auf alle Bauherren im Baugebiet umgelegt. Die Kosten für die private Erschließung von der Grundstücksgrenze ins Gebäude hat jeder Bauherr selbst zu tragen. Die Gesamtkosten sind je nach Grundstück sehr variabel: Sie belaufen sich im Schnitt auf 5.000 bis 15.000 Euro.

Bodengutachten gibt Sicherheit

Ob ein Grundstück überhaupt zur Bebauung geeinigt ist, kann nur ein Bodengutachten ermitteln. In der Regel spricht schon die Bezeichnung Bauland dafür, dass die Grundstücke in diesem Gebiet bebauungsfähig sind. Dennoch sorgt erst ein Gutachten für Transparenz über eventuelle geologische Besonderheiten oder in Vergessenheit geratene Altlasten. Je nach betriebenem Aufwand zahlen Bauherren dafür 1.000 bis 2.000 Euro.

Das Grundstück muss vermessen werden

Zum Bauantrag gehört ein amtlicher Lageplan, in dem die Immobilie in ihren Ausmaßen eingetragen wird. Später muss für das fertige Haus ein katasterrechtlicher Gebäudenachweis erbracht werden. Die zugrundeliegenden Vermessungskosten sind in den jeweiligen Gebührenordnungen der Länder aufgeführt. Der Eigentümer sollte ca. 1 % der Kaufsumme für die Leistung des Vermessungsbüros einplanen. Je nach Aufwand kann der Betrag abweichen.

Mit der Baugenehmigung geht es los

Ohne Baugenehmigung geht beim Bauen nichts. Die genauen Kosten für den Bauantrag hängen vom Umfang des Bauvorhabens ab und sind in der Gebührensatzung der Kommune festgelegt. Sie schwanken bei einem Einfamilienhaus von 150 m² Wohnfläche um die 1.000 Euro. Eine Baugenehmigung ist für drei Jahre gültig. Das heißt: Spätestens dann muss mit dem Bau begonnen worden sein.

Sicherer Betrieb der Baustelle

Vor Baubeginn sollten sich Bauherren zunächst um zwei elementare Versicherungen kümmern: Die LBS empfiehlt grundsätzlich eine Bauleistungsversicherung und eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Die Bauleistungsversicherung deckt die eigenen Schadenersatzansprüche gegen den Bauträger bis zur endgültigen Bauabnahme ab. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt den Bauherrn während der Bauphase gegen Schadenersatzansprüche von Dritten. Zudem ist eine Rechtschutz- und Rohbau-Feuerversicherung ratsam. Die Prämien richten sich nach der Höhe der Bausumme und variieren von Anbieter zu Anbieter. Ein Vergleich der Angebote ist ratsam. Eventuell sollten auch noch Kosten für das Entfernen von Bäumen auf dem Grundstück oder das Anlegen einer Baustraße sowie für Wasser und Strom während der Bauphase einkalkuliert werden, sofern dies nicht im Bauvertrag geregelt ist.

Belastungen während der Bauphase

Es ist üblich, dass Neubauten in Etappen entsprechend des Baufortschritts bezahlt werden müssen. Das heißt, dass schon während der Bauzeit hohe Kreditsummen benötigt werden, für die schon Zinsen gezahlt werden müssen. Vor allem Verzögerungen am Bau kosten zusätzliches Geld. Die LBS empfiehlt, 30 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilienfinanzierung zu reservieren.

Eine solide Finanzierung lässt keine Lücken

Ein guter Finanzberater wird in einer soliden Gesamtfinanzierung neben den eigentlichen Baukosten auch alle Nebenkosten mit berücksichtigen, damit der Weg ins Traumhaus reibungslos gelingt. Die LBS rät, darüber hinaus einen Puffer von rund 10.000 Euro einzuplanen, um teure Nachfinanzierungen zu vermeiden. Zu guter Letzt kann man dieses Geld nach dem Einzug auch noch gut für die Außenanlagen verwenden.



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