Nicht ausreichend beheizbares Wohnhaus – Arglist beim Verkauf?

Gründe

Die Kläger machen aus dem mit dem Beklagten am 14. Mai 2007 geschlossenen Grundstückskaufvertrag gegen diesen einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 18.852,61 € geltend. Sie stützen diesen Anspruch im Kern darauf, dass die Heizungsanlage des verkauften Einfamilienhauses nicht ausreichend dimensioniert und nicht in der Lage sei, das Haus ordnungsgemäß zu beheizen. Diesen Mangel der Kaufsache habe der Beklagte bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen bzw. er habe aus einer übernommenen Garantie hierfür einzustehen.

Mit der angefochtenen Entscheidung hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, nach § 5 Ziffer 1 des notariellen Vertrages vom 14. Mai 2007 seien die Kläger mit Ansprüchen aus Sach- und Rechtsmängeln ausgeschlossen. Die Berufung auf diesen Haftungsausschluss sei dem Beklagten nicht durch die Vorschrift des § 444 BGB verwehrt. Entgegen der Auffassung der Kläger habe der Beklagte keine Beschaffenheitsgarantie für niedrige Betriebskosten des Hauses übernommen. Das Haus sei beworben mit einer Betriebskostengröße von ca. 850 € im Jahr. Unstreitig habe der Beklagte den Klägern die in der Anlage 3 zur Akte gelangte Aufstellung der jährlichen Betriebskosten des Hauses zukommen lassen, in welcher sich tatsächlich eine Nebenkostensumme betreffend Heizung und Warmwasser von 829,42 Euro finde. Ein verständiger Käufer könne aus diesen Angaben allenfalls darauf schließen, dass der Verkäufer von Kosten in dieser Größenordnung ausgehe, nicht aber, dass er unabhängig von jeglichem Heizungs- und Nutzerverhalten eine Beschaffenheitsgarantie für die zukünftige Heizungskostenabrechnung übernehmen wolle.

Von einem arglistigem Verschweigen des Mangels im Sinne des § 444 BGB gingen die Kläger selbst nicht aus. In ihrer Klageschrift führten sie auf Seite 5 aus, es stehe fest, dass ihrer Ansicht nach der Beklagte der Auffassung sei, dass das von ihm verkaufte Haus über eine ausreichend dimensionierte Wärmepumpenanlage verfüge, die Kosten von jährlich 850 € auslöse. Soweit die Kläger im Schriftsatz vom 17. Februar 2009 ausführten, dem Beklagten müsse als Wissen unterstellt werden, dass mit Kosten von 850 € der jährliche Normwärmebedarf des Hauses nicht erreicht werden könne, stelle sich dies als Behauptung ins Blaue hinein dar. Diese Behauptung sei auch ohne Beweisantritt erfolgt. Ein etwaiges Fachwissen des Beklagten allein bedeute nicht, dass er positive Kenntnis von einer – von ihm bestrittenen – Funktionsunfähigkeit des Heizungssystems gehabt habe.

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Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keinen Erfolg. Zwar ist das vom Beklagten an die Kläger verkaufte Einfamilienhausgrundstück mangelhaft im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB, der Beklagte kann sich jedoch auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, weil nicht festgestellt werden kann, dass er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Die Kaufsache ist mangelhaft i. S. des § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB, weil sie sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.

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Für diesen Mangel hat der Beklagte indes nicht einzustehen, weil die Haftung für solche Sachmängel in § 5 des notariellen Kaufvertrages vom 14. Mai 2007 ausgeschlossen worden ist und nicht festgestellt werden kann, dass der Beklagte diesen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

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In der höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprechung ist anerkannt, dass das Tatbestandsmerkmal der Arglist nicht nur ein Verhalten des Veräußerers erfasst, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

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OLG Brandenburg, Urteil vom 16.08.2012, AZ 5 U 145/09 (in Auszügen)