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Privater Vermieter darf Rechtsanwalt für Kündigung einschalten

07.10.2024  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: IBR Immobilien & Baurecht.

Aus Sicht eines privaten Vermieters, selbst wenn er mehrere Mietwohnungen vermietet, sind ausbleibende Zahlungen über 2 Monate ein nachvollziehbarer Grund, rechtlichen Beistand im Hinblick auf die Verhinderung eines weiteren wirtschaftlichen Schadens einzuholen und die Kündigung über einen Rechtsanwalt unter Einhaltung der Formvorschriften aussprechen zu lassen.

BGB §§ 254, 280, 535
AG Friedberg im Urteil vom 25.03.2024 – 2 C 1008/23

Tenor

  1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 652,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 25.07.2023 zu zahlen.
  2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
  3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Erstattungsfähigkeit vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Der Beklagte geriet als Mieter einer in … gelegenen Wohnung mit den Monatsmieten Januar und Februar 2023 in einer Gesamthöhe von 4680,00 € in Rückstand. Der Kläger ließ über seinen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 7.2.2023 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklären. Nach Zahlung der Rückstände stehen die Anwaltskosten für das Kündigungsschreiben abzüglich eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung noch in Streit.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 652,57 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 25.7.2023 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er behauptet, versehentlich und unbemerkt im Dezember 2022 den Beginn des Dauerauftrags für die Mietzahlungen auf ein Jahr später datiert zu haben. Hätte der Kläger den Beklagten auf die Rückstände hingewiesen, wären diese umgehend bezahlt worden. Bei einem Gespräch am 13.1.2023 sei kein entsprechender Hinweis des Klägers erfolgt. Da der Kläger Vermieter von mehreren Wohnungen sei, sei davon auszugehen, dass er auch den Eingang der Mieten regelmäßig am Anfang eines jeden Monats kontrolliere. Eine Mahnung betreffend die beiden offenen Mieten sei nicht erfolgt. Die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts sei nicht notwendig gewesen, sondern rechtsmissbräuchlich und mutwillig und Stelle einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht dar.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird zur Ergänzung des Tatbestands auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Dem Kläger stehen die eingeklagten Rechtsverfolgungskosten als Schaden (vergleiche § 280 Abs. 1 BGB).

Unstreitig befand sich der Beklagte mit den Mietzinszahlungen gemäß § 7 Abs. 1 des Mietvertrages ab dem 3. Werktag eines Monats im Verzug. Selbst wenn die Nichtzahlung auf einem versehentlich falsch eingerichteten Dauerauftrag beruhen sollten, wäre Fahrlässigkeit und damit ein Vertretenmüssen gegeben.

Die Beauftragung eines Rechtsanwalts war auch erforderlich und zweckmäßig. Entscheidend ist die ex ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person in der Situation des Geschädigten, die Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der ergriffenen Maßnahme ist aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls festzustellen (vergleiche BGH NZM 2012, 607). Zwar hat die auch höchstrichterliche Rechtsprechung im Fall eines Großvermieters entschieden, dass in einfach gelagerten Fällen, bei denen mit rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten nicht zu rechnen ist, der Geschädigte insbesondere dann, wenn er über eine eigene Hausverwaltung oder Rechtsabteilung verfügt, die erstmalige Geltendmachung seiner Rechte grundsätzlich selbst vornehmen kann. Vorliegend handelt es sich zum einen um keinen gewerblichen Vermieter, zum anderen ist eine Hausverwaltung nicht involviert gewesen. Aus Sicht eines privaten Vermieters, selbst wenn er mehrere Mietwohnungen vermietet, sind ausbleibende Zahlungen über 2 Monate ein nachvollziehbarer Grund, rechtlichen Beistand im Hinblick auf die Verhinderung eines weiteren wirtschaftlichen Schadens einzuholen und die Kündigung über einen Rechtsanwalt unter Einhaltung der Formvorschriften aussprechen zu lassen.

Erwiesene Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger von einem Versehen des Beklagten ausgehen musste, liegen nicht vor. Dass der Kläger bei dem behaupteten Gespräch am 13.1.2023 bereits von dem Rückstand für den Monat Januar gewusst hat, ist nicht erwiesen. Ein Vermieter ist auch nicht verpflichtet, eingehende Mietzahlungen monatlich auf Vollständigkeit zu überprüfen; der Mieter hat dafür Sorge zu tragen, dass seine vertraglich vereinbarte Zahlungspflicht erfüllt wird. Darüber hinaus hätte auch dem Beklagten in Anbetracht der nicht unerheblichen Monatsmiete auffallen können und müssen, dass keine Abbuchung vom Konto erfolgt ist. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB ist nicht ersichtlich.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Bild: RDNE Stock project (Pexels, Pexels Lizenz)

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