Steuernachteile für gemischt genutzte Immobilien

Wird ein selbst bewohntes Gebäude zu mindestens 10 Prozent fürs eigene Unternehmen oder teilweise umsatzsteuerpflichtig an eine andere Firma vermietet, wird die komplette Vorsteuer von 19 Prozent aus der Investition sofort erstattet. Der Fiskus bietet damit eine üppige Finanzspritze, den Bauherren oder Hauskäufer gerade in der Startphase gut gebrauchen können. Da dieses Steuersparmodell ab 2011 gesetzlich gestrichen wird, rät die Kanzlei Ebner Stolz Mönning Bachem aus Stuttgart, geplante Investitionen im Grundstücksbereich noch aufs laufende Jahr vorzuziehen.

Sofern die Immobilie vor dem 1. Januar 2011 angeschafft oder bis Silvester der Bauantrag für da noch zu errichtende Objekt gestellt werden, lässt sich die auf die Herstellungskosten oder den Kaufpreis insgesamt entfallende Umsatzsteuer von 19 Prozent komplett beim Finanzamt als Vorsteuer geltend machen. „Das gelingt selbst dann, wenn das Gebäude bis zu 90 Prozent den eigenen Wohnzwecken dient“ betont Steuerberater Volker Schmidt von Ebner Stolz Mönning Bachem. Denn solche teilweise unternehmerisch und im Übrigen privat genutzte Grundstücke lassen sich aufgrund der Rechtsprechung vom Europäischen Gerichtshof insgesamt dem Unternehmensvermögen zuzuordnen. Diese Finanzspritze vom Fiskus können Hausbesitzer gerade in der Bauphase gut gebrauchen.

Durch Abgabe einer Umsatzsteuervoranmeldung wird dem Finanzamt angezeigt, dass aus dem Hausbesitzer nunmehr ein Unternehmer geworden ist. Die Erstattung der 19 Prozent Umsatzsteuer gibt es, sobald Verkäufer oder Bauunternehmer seine Rechnung geschickt hat. Allerdings hält das Finanzamt in künftigen Jahren die Hand aus. Die private Nutzung stellt einen so genannten Eigenverbrauch dar. „Hierdurch ist ein Teil der vorab erhaltenen Vorsteuer über zehn Jahre hinweg wieder zurück an die Finanzkasse zu überweisen", erklärt der Experte. Macht beispielsweise der eigene Wohnbereich 70 Prozent der Gesamtfläche aus, ist auf diesen Teil über 120 Monate hinweg Umsatzsteuer an das Finanzamt zu bezahlen. Damit bleibt aber knapp ein Drittel der Umsatzsteuer endgültig auf dem eigenen Konto und für den Rest gibt es einen zinslosen Kredit.

Diese günstige Regelung entfällt in Kürze. Denn über das Jahressteuergesetz 2010 wird eine Vorgabe der EU-Mehrwertsteuer-Richtlinie umgesetzt, wodurch die Vorsteuer nur noch insoweit abzugsfähig ist, als sie auf die Verwendung des Grundstücks für unternehmerische Zwecke entfällt. Das beinhaltet die Nutzung für die Firma oder Kanzlei und die umsatzsteuerpflichtige Vermietung an andere Unternehmen. Es bleibt zwar dabei, dass weiterhin die gesamte gemischtgenutzte Immobilie dem Unternehmensvermögen zuordnen werden darf, denn es kommt lediglich zu einer Beschränkung des Rechts auf Vornahme des Vorsteuerabzugs. Durch diese Änderung entfällt aber der noch geltend Zins- und Liquiditätsvorteil des Steuersparmodells. „Weitere Nachteile gibt es nicht, denn im Gegenzug muss der Hausbesitzer auf den Eigenverbrauch auch keine Umsatzsteuer mehr abführen“, sagt Schmidt.

Durch eine gesetzliche Übergangsregelung bleibt noch ein Zeitfenster zum vollen Vorsteuerabzug für Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Grundstücken und Gebäuden, sofern Kauf oder Bauantragstellung in 2010 erfolgten. Dann gibt es die komplette Vorsteuer selbst dann weiterhin, wenn sich die Herstellung lange hinzieht und die Fertigstellung erst 2012 erfolgen sollte. Die Änderung zielt nämlich nur auf neue Investitionen ab und gewährt für den Altbestand dauerhaft Bestandsschutz. Um den zu nutzen, muss aber im laufenden Jahr gehandelt werden. „Bloße Anzahlungen auf den Kaufpreis in 2010 reichen nicht, wenn der Besitzerwechsel erst nach Silvester erfolgen soll“, warnt der Steuerberater. Wird hier zunächst der volle Vorsteuerbetrag geltend gemacht, muss bei der erstmaligen Verwendung dieses Gebäudes eine Vorsteuerberichtigung mit einer entsprechenden Nachzahlung durchgeführt werden.

Das Steuersparmodell entfällt aber nur für Gegenstände, die umsatzsteuerlich Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes darstellen. Da beispielsweise eine dachintegrierte oder aufgesetzte Photovoltaikanlage kein wesentlicher Gebäudebestandteil ist, kann die Vorsteuer für den Erwerb von Solarzellen weiterhin voll abgesetzt werden, auch wenn der Strom zum Teil im Einfamilienhaus für die eigengenutzte Wohnung verwendet wird.

Quelle: Ebner Stolz Mönning Bachem