Steuerrabatt bei Mieteinbußen

Gut zehn Milliarden Euro Grundsteuer zahlen Hauseigentümer und Mieter jährlich, doch es gibt die Möglichkeit zur Gegenwehr. Haben Hausbesitzer geringe oder ausbleibende Mieten zu beklagen, lässt sich die Grundsteuer im Nachhinein deutlich reduzieren. Bei verminderten Grundstückserträgen gibt es nämlich - vielfach unbekannt - einen Anspruch auf Erlass, worauf die Kanzlei Ebner Stolz Mönning Bachem aus Stuttgart hinweist.

Das können Hausbesitzer nutzen, die bis Ende März 2010 einen formlosen Antrag auf Grundsteuererlass für 2009 bei der zuständigen Gemeinde oder in Berlin, Bremen und Hamburg beim Finanzamt stellen. Um den Termin einzuhalten, reicht erst einmal die Vorlage des Antragsschreibens. Begründungen und Nachweise für ausbleibende Mieterträge dürfen auch nachgeliefert werden. Der Steuererlass selbst ist nicht vom Ermessen oder einer Nach- bzw. Einsicht der Beamten abhängig, sondern gesetzlich fixiert. „Nach Paragraf 33 Grundsteuergesetz ist die Abgabe zu erlassen, wenn sich der normale Rohertrag bei bebauten Grundstücken gemindert hat“, erläutert Steuerberater Volker Schmidt von Ebner Stolz Mönning Bachem.

Geld zurück gibt es allerdings nur, wenn Vermieter kein Eigenverschulden an der geminderten Einnahmesituation haben. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn der Eigentümer für seine Wohnungen überhöhte Preise verlangt, die keiner zahlen will. Bemüht er sich hingegen während der Leerstandszeiten intensiv um neue Mieter und kann dies durch Inserate oder das Einschalten von Maklern belegen, liegen ausbleibende Erträge und damit Gründe für den rückwirkenden Steuererlass vor. Dabei muss er keine Mieten unter Marktniveau anbieten. War die Wohnung an Neujahr 2009 vermietet und gibt es in den folgenden zwölf Monaten weniger Geld, zählt die Differenz zwischen Soll und Ist. Stand die Wohnung hingegen bereits Anfang des Jahres leer, stellt der Eigentümer seine tatsächlichen Einnahmen ins Verhältnis zum ortsüblichen Mietspiegel.

Einen Grundsteuererlass bei ausbleibenden Mieterträgen kommt dabei viel öfter in Betracht, als viele Hausbesitzer überhaupt vermuten. Ausreichend sind bereits Ertragseinbußen und dies unabhängig davon, ob die typisch oder ungewöhnlich, strukturell bedingt, vorübergehend oder dauerhaft sind. Entscheidend ist, dass die Einnahmeminderung mehr als 50 Prozent beträgt, bemessen an der tatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete und der Vermieter diese Mietminderungen nicht zu vertreten hat. Führen besondere Ereignisse wie etwa Hochwasser, Blitz oder Brand zu Mietausfällen, wird dies ebenfalls akzeptiert. Nur Leerstandszeiten wegen Renovierung oder Modernisierung zählen nicht, da diese Umstände vom Eigentümer herbeigeführt wurden und von ihm zu vertreten sind. Gleiches gilt für Ferienwohnungen, da hier Zeiten ohne Nutzung üblich sind.

Für den gesetzlichen Anspruch auf Erlass kommt es nicht auf persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse des Grundstücksbesitzers an. „Selbst wenn er die volle Grundsteuer locker aufbringen kann, ist dies kein schädliches Gegenargument“, sagt der Experte. Allein maßgebend ist hier die Tatsache, dass es im Jahr zu verminderten Immobilienerträgen gekommen ist. Liegt nun diese Voraussetzung vor, mindert sich die Grundsteuer um ein Viertel der ausgebliebenen Einnahmen. Sofern 2009 überhaupt keine Mieten geflossen sind, gibt es sogar die Hälfte der Grundsteuer zurück.

Das lässt sich der Behörde ganz einfach durch Auflistung der Diskrepanz zwischen Zahlungseingängen und Mietverträgen oder Mietspiegeln nachweisen. Keine Chance auf Steuerrabatt haben lediglich Selbstnutzer, auch wenn sich die Wohnqualität durch gähnende Leere oder sozial schwache Mieter in der Umgebung drastisch verschlechtert. Hier hatte das Bundesverfassungsgericht die kommunale Abgabe in voller Höhe jüngst als zulässig anerkannt. „Ansonsten können sich die Grundsteuerämter aber schon mal auf viel Arbeit mit Erstattungsanträgen einstellen, sofern die noch rechtzeitig bis Ende März eingehen“, resümiert Schmidt.

Quelle: Ebner Stolz Mönning Bachem