Umbau zu Loggia

Tatbestand

Die Wohnung des Beklagten verfügt über einen offenen Erkerbereich. Der Eigentümer beabsichtigt, diesen Bereich zu verglasen und zu verschließen. Den Bereich will er anschließend als Wintergarten nutzen.

Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin hat als untere Denkmalschutzbehörde mit Bescheid vom 13. Juli 2010 die Zustimmung zur Loggienverglasung entsprechend den Plänen des Beklagten erteilt.

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Der Beklagte beantragte bei der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Genehmigung dieser Baumaßnahme. Zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 01. Dezember 2010 beschloss die Mehrheit der Eigentümer, diese Maßnahme zu genehmigen. Dabei stimmten mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile in der Gemeinschaft für den Beschluss.

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Sie sind der Auffassung, der von dem Beklagten beabsichtigte Eingriff begründe keinen Nachteil für die übrigen Eigentümer. Dass der Gesamteindruck der Wohnanlage nicht nachteilig verändert werde, ergebe sich bereits aus dem Bescheid des Denkmalamts. Außerdem handele es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, da Isolierglas- und Schallschutzfenster eingebaut werden sollen, was den Gebrauchswert der Wohnung erhöhe, Heizenergie einspare und Schutz vor Witterungs- und Feuchtigkeitseinflüssen biete.

Gründe

Bei der von dem Eigentümer beabsichtigten Maßnahme handelt es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung. Gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 WEG können bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nur dann beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus nicht beeinträchtigt werden. Die Pläne des Eigentümers beinhalten einen Eingriff in die Fassade und die Errichtung neuer Außenfenster für die Wohnanlage. Die Pläne betreffen damit Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind bzw. dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen und damit gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums sind. Die beabsichtigte Maßnahme beeinträchtigt sämtliche Eigentümer, also auch die Klägerin, die der Maßnahme unstreitig nicht zugestimmt hat, über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus (§ 14 Nr. 1 WEG).

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Die denkmalschutzrechtliche Genehmigung erging öffentlich-rechtlich unbeschadet der privaten Rechte Dritter. Sie ist daher im vorliegenden Zusammenhang ohne Bedeutung. Eine bauliche Veränderung kann aber gemäß § 22 Abs. 2 S. 1 WEG beschlossen werden, wenn es sich um eine Modernisierung handelt. Eine solche liegt hier aber nicht vor. Dem steht nicht entgegen, dass die doppelt qualifizierte Mehrheit, die die genannte Norm voraussetzt, hier unstreitig erreicht ist. Es handelt sich nämlich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme.

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Auch wenn zugunsten der Beklagten hier unterstellt wird, dass die Maßnahme wegen des Einbaues der modernen Fenster eine energiesparende Wirkung hat, handelt es sich doch um eine Umgestaltung der Räume, die vom Sinn und Zweck des mietrechtlichen Modernisierungsbegriffs nicht erfasst ist. Es handelt sich um eine grundlegende Umgestaltung der Sache, da es Zweckbestimmung einer offenen Loggia ist, sich im Freien aufhalten zu können, ohne seine Wohnung zu verlassen. Derartige Verglasungen von Loggien bzw. Balkonen sind daher mietrechtlich in der Regel keine Modernisierungen.

AG Charlottenburg, Urteil vom 26. Oktober 2012, AZ 73 C 220/10 (in Auszügen)