Umlegen von Nebenkosten

10.07.2012 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht.

Auch im Gewerberaummietverhältnis können Nebenkosten ausschließlich umgelegt werden, wenn dies zuvor konkret vereinbart worden ist. Entstehende Unklarheiten gehen immer zu Lasten des Vermieters

Die klagende Vermieterin begehrt von der beklagten Mieterin für das Jahr 2009 die Bezahlung von Grundsteuer, Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung aus ihrer Nebenkostenabrechnung vom 12. Januar 2010. Die Parteien sind durch ein Gewerbemietverhältnis über das Objekt K. verbunden, in dem die Beklagte einen Supermarkt betreibt. In dem zwischen den Parteien geltenden Mietvertrag vom 24./28. November 1978, in den die Klägerin eingetreten ist, heißt es u.a.:

"6. Nebenkosten:
6.1 Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen, trägt die Mieterin und führt sie direkt ab. Es sind dies insbesondere Stromkosten, Heizungskosten einschließlich Wartung, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Hausmeister, Räum-, Streu- und Sicherungspflicht sowie deren Kosten, Wartungskosten für Feuerlöscher und Sicherheitsbeleuchtung (sofern diese erforderlich wird) und die sonstige Haustechnik.

Die Mieterin schließt eine Betriebshaftpflichtversicherung auf eigene Rechnung ab. Der Abschluss ist der Vermieterin nachzuweisen..."

Die Beklagte beglich die Nebenkostenabrechnung der Klägerin vom 12. Januar 2010 für das Jahr 2009 bis auf einen Betrag von 8.867,06 EUR, der für die an die Stadt K. gezahlte Grundsteuer zzgl. 19% Mehrwertsteuer, Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung verlangt wird. Für diese Positionen werden Betriebskosten gegenüber der Beklagten erstmals mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 geltend gemacht. Mit Anwaltsschreiben vom 28. Mai 2010 ließ die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung auf den 15. Juni 2010 zur Zahlung der Differenz auffordern.

(…)

Die Klägerin kann von der Beklagten nicht nach Ziffer 6.1 des Mietvertrages vom 24./28. November 1978 die Zahlung der in ihrer Nebenkostenabrechnung vom 12. Januar 2010 ausgewiesenen Beträge für Grundsteuer (zzgl. 19% Mehrwertsteuer), Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung verlangen.

Nach der gemäß den §§ 133, 157 BGB vorzunehmende Auslegung von Ziffer 6.1 des Mietvertrages haben die Mietvertragsparteien die Übernahme der für Grundsteuer, Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung entstehenden Kosten durch die Beklagte nicht vereinbart, die mietvertragliche Formulierung „Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen, trägt die Mieterin und führt sie direkt ab. Es sind dies insbesondere ..." begründet eine entsprechende Verpflichtung der Beklagten nicht.

Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von - nach dem allgemeinen Grundsatz vom Vermieter zu tragenden - (Betriebs-)Kosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen; für den Mieter muss sich aus der Vereinbarung ergeben, welche Betriebskostenarten er zu tragen hat, um sich ein jedenfalls grobes Bild von den auf ihn zukommenden zusätzlichen Kosten zu machen.

(…)

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 10.02.2012, AZ 4 U 7/11