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Verwalterlose WEG – ein rechtlicher Fehltritt?

16.12.2024  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: KOENEN BAUANWÄLTE.

Wohnungseigentümer verbindet ihre Adresse, manchmal aber auch nicht mehr. Ganz gleich, wieviel man miteinander zu tun hat, einige Aufgaben können nur gemeinsam bewältigt werden – und um diese muss sich jemand kümmern. WEG-Verwalter sind hier der gesetzliche Regelfall. Doch müssen Eigentümer einen Verwalter bestellen? Friedrich Giesler, Rechtsanwalt bei Koenen Bauanwälte, rät dazu.

Er schlüsselt auf, woran es bei verwalterlosen WEGs hapert.

Grundsätzlich schreibt das Wohnungseigentumsgesetz einer Wohnungseigentümergemeinschaft, oder laut gesetzlicher Formulierung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kurz GdWE, nicht vor, einen Verwalter bestimmen zu müssen, welcher die WEG vertritt1. Ohne Verwalter vertreten die Wohnungseigentümer die GdWE gemeinschaftlich. Doch dies kann insbesondere im Rahmen von zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaften zu Problemen führen.

Eine Verschärfung dieser Problematik brachte die Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 mit sich. „Im Zuge dessen wurden der GdWE weitreichende Kompetenzen zugeschrieben – generell eine begrüßungswerte Entwicklung. Allerdings führt dies in der Praxis dazu, dass viele Streitigkeiten nur noch gemeinschaftlich gelöst werden können“, erklärt der Koenen-Anwalt Giesler. Konnte beispielsweise vor der WEG-Reform noch ein einzelner Wohnungseigentümer eine Verletzung des Gemeinschaftseigentums klageweise geltend machen, steht dies nach der Gesetzesänderung nur noch der WEG zu2. Diese muss entsprechende Entscheidungen zudem per Beschluss fassen, was auch das BGH-Urteil vom 17.03.2023 bekräftigte3. Demnach gilt, dass sämtliche baulichen Veränderungen einzelner Wohnungseigentümer am Wohneigentum einen Beschluss der GdWE benötigen. Will beispielsweise ein Wohnungseigentümer auf seiner Gartenfläche, für die ihm eine Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, einen Swimming Pool errichten, braucht er zunächst hierfür einen Beschluss der GdWE.

Die Krux der Verwalterlosigkeit

Der einzelne Wohnungseigentümer ist also auf die Gemeinschaftsentscheidung angewiesen. Besonders für verwalterlose WEGs ein Ärgernis: Die Wohnungseigentümer müssen selbst eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen und für den Fall, dass ihre Anträge abgelehnt werden, eine gegen die verwalterlose Gemeinschaft gerichtete Beschlussersetzungsklage erheben.4 „Die Handlungsfähigkeit der GdWE kann somit letztlich nur noch über den Umweg der Amtsgerichte – welche hier speziell zuständig sind – gewährleistet werden. Die Überlastung von Justiz und Amtsgerichten verhindert jedoch gebotene Schnelligkeit und Gründlichkeit“, gibt Giesler zu bedenken. Im Ergebnis steht eine GdWE mit erheblich eingeschränkter Handlungsfähigkeit.

Besonders problematisch wird es, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer gegen die GdWE klagt, diese sich aber bereits im Rahmen der Vertretung im Gerichtsverfahren uneinig ist. Die WEG wird schließlich gemeinschaftlich vertreten. Wenn einzelne Wohnungseigentümer dann mit dem Ansinnen des Klagenden einverstanden sind, andere aber nicht, wird auch keine gemeinschaftliche Vertretung der WEG möglich sein. In solchen Fällen kann schnell ein Versäumnisurteil zu Lasten der GdWE ergehen, denn bereits ihre Verteidigungsanzeige muss gemeinschaftlich erfolgen, also im Sinne aller der WEG vertretenen Wohnungseigentümer sein. Derartige Problemsituationen lassen sich nur über komplizierte prozessuale Umwege wie beispielsweise einem Streitbeitritt lösen. Weitere Lösungsmöglichkeiten, welche von den Gerichten akzeptiert werden, haben sich in der Praxis bisher noch nicht etabliert.

Prüfe, wer sich bindet

Tritt eine Person durch den Kauf einer Eigentumswohnung sowie der entsprechenden Grundbucheintragung gegebenenfalls einer WEG bei, sollte diese vorab überprüfen, ob die Gemeinschaft durch einen Verwalter vertreten wird – damit die neuen Wohnungseigentümer ihren Kauf zu keinem Zeitpunkt bereuen. „Letztlich kann jeder Wohnungseigentümergemeinschaft nur geraten werden, einen Verwalter zu bestellen“, so Giesler. „Nur dann ist die Handlungsfähigkeit der GdWE wirklich sichergestellt.“

1 vgl. § 9b Abs. 1 S. 2 WEG
2 vgl. § 9a Abs. 2 WEG
3 BGH, Urteil vom 17.03.2023 -– V ZR 140/22
4 vgl. § 44 Abs. 1 S. 2 WEG

Bild: Sollange Brenis (Unsplash, Unsplash Lizenz)

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